Wertermittlung / Immobilienbewertung
Eine Wertermittlung bzw. Bewertungsgutachten stellt eine unabhängige
Bewertung dar, um bspw. Interessenskonflikte zu schlichten. Als
Bewertungsanlässe gelten z.B.
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| Bei der Grundstücks- und Immobilienbewertung wird zu einem bestimmten Stichtag (Wertermittlungsstichtag) im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ein Verkehrswert (Marktwert) für bebaute und unbebaute Grundstücke (Immobilie) ermittelt. Die Wertermittlung wird auf Basis eines durch Rechtsvorschriften geregelten Verfahrens durch einen dafür qualifizierten Sachverständigen für Grundstücksbewertung durchgeführt. | |
Verkehrswert (Marktwert)Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. |
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Verfahren / MethodenVergleichswertverfahren bei unbebauten GrundstückenDas Vergleichswertverfahren ist das bevorzugte Verfahren für die Bewertung von unbebauten Grundstücken. Bei der Anwendung des Vergleichswertverfahrens werden Kaufpreise solcher Grundstücke herangezogen, die hinsichtlich der ihren Wert beeinflussenden Merkmale mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmen (Vergleichsgrundstücke). Finden sich in dem Gebiet, in dem das Grundstück gelegen ist, nicht genügend Kaufpreise, können auch Vergleichsgrundstücke aus vergleichbaren Gebieten herangezogen werden. Dieses Verfahren ist vor allem bei der Bewertung unbebauter Grundstücke und von Eigentumswohnungen geeignet.Ertragswertverfahren bei bebauten GrundstückenBei Anwendung des Ertragswertverfahrens wird der Wert der baulichen Anlagen, insbesondere der Gebäude, getrennt von dem Bodenwert auf der Grundlage des Ertrags ermittelt. Der Bodenwert wird in der Regel im Vergleichswertverfahren ermittelt. Bodenwert und Wert der baulichen Anlagen ergeben den Ertragswert des Grundstücks. Bei der Ermittlung des Ertragswerts der baulichen Anlagen wird von dem nachhaltig erzielbaren jährlichen Reinertrag des Grundstücks ausgegangen. Dieses Verfahren wird dann angewandt, wenn die Ertragserzielung das entscheidende Kriterium für das Immobilieninvestment ist. Hierzu zählen z.B. Wohnobjekte ab drei Wohneinheiten, Gewerbeobjekte und so genannte Betreiberimmobilien wie etwa Hotels, Krankenhäuser und Freizeitimmobilien.Sachwertverfahren bei Eigennutzung bzw. VermögensanlageBei Anwendung des Sachwertverfahren wird der Wert der baulichen Anlagen, wie Gebäude, Außenanlagen und besondere Betriebseinrichtungen, und der Wert der sonstigen Anlagen, getrennt vom Bodenwert nach Herstellungswerten ermittelt. Der Herstellungswert von Gebäuden wird unter Berücksichtigung ihres Alters und von Baumängeln und Bauschäden sowie sonstiger wertbeeinflussender Umstände ermittelt. Der Herstellungswert von Außenanlagen und sonstigen Anlagen wird, soweit sie nicht vom Bodenwert miterfaßt werden, nach Erfahrungssätzen oder nach den gewöhnlichen Herstellungskosten ermittelt. Bodenwert und Wert der baulichen Anlagen und der sonstigen Anlagen ergeben den Sachwert des Grundstücks. Das Sachwertverfahren wird vor allem bei eigengenutzten Immobilien angewendet wie etwa bei Einfamilienhäusern. |
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Quellen: WertV, ImmoWertV, BauGB
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